关于完善本市保障性租赁住房制度的建议

　　一、背景情况

　　面对“人们对美好生活的向往”背景下的多元化需求以及周边地区人才竞争的举措，本市的住房供需矛盾问题依旧突出，这其中具有代表性的问题是如何满足来沪就业人群的居住需求。调研发现，在满足以公租房和人才公寓为代表的住房需求方面仍存在较大缺口，现行保障性租赁住房制度在运行时还存在不少问题，有较大改进空间。

　　二、问题及分析

　　1、保障性租赁住房缺口依然较大

　　根据第七次人口普查数据，2020年上海市常住人口共有家庭户964.46万户(其中户籍常住人口约为579万户),大致20%的常住户和70%的非常住户是通过租赁解决住房问题。因此，上海总计需要的租赁住房规模高达386万套左右。目前廉租住房正在保障的家庭为4.44万户，公租房正在保障的家庭为21.1万户；“十三五”期间，建设筹措各类租赁住房约70万套（间）；“十四五”时期，预计形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），继续规范代理经租住房30万套（间）。假设今后住户数维持现有规模没有增长，扣除上述已经解决和政府预计解决的需求，上海仍有218万户的住房租赁需求需要完全通过房屋租赁市场进行解决，所占比重高达总租赁需求的57%，保障性租赁住房缺口依然较大。

　　2、政策公平性有待加强

　　通过问卷调查发现，对于已经享受保障性房屋租赁的受访者中，超过一半是通过工作单位集体承租，此外还有一小部分是单位自建租赁住房，仅有不到1/3是通过自己个人申请的。而在申请了该项政策但未成功的受访者中，超过半数是通过受访者个人进行申请，且公务员、国企申请的成功率显著高于民企及其他性质的工作单位。相关部门和各区在向社会公开投放房源时，会优先满足机关单位和重点企业的申请需求，约60%房源是政府部门和系统内重点企业包租。对于感知政策公平程度的评价，超过半数的人认为“存在一定的不公平现象，小部分符合条件的普通人靠运气才能享受”。

　　3、政策知晓度较低，整合宣传力度有待加强

　　保障性租房政策存在显著的宣传不够的现象。问卷调查的结果显示，上海市“四位一体”住房保障体系政策的公布情况较为零碎、滞后；人才公寓的具体实行情况为各区乃至各租赁住房运营机构各自为政，有自己的操作办法和管理方式，市民查询存在困难；较多受访者对于政策完全不了解或者一知半解。以上海市应届高校毕业生为例，调查显示该部分人群对于保障性租房政策如人才公寓等知晓度较低，其信息来源主要是已享受的亲友或受政策扶持的签约单位。此外，调查显示，对于政策不了解的人群更偏向于认为政策存在不公平，这也进一步反应出政策宣传和公示的重要性。

　　4、保障性租赁住房缺少法制保障

　　目前，保障性租赁住房的相关政策主要采取国务院出台的意见、办法和相关委办局出台的零散规章制度来运行，缺少法律层面的制度保障，加上地方立法缺失，难免出现地方政府在执行上面文件时行政观念高于法治观念，且易政出多门，致使执行过程中问题较多，甚至直接导致中央部分文件悬置而无法有效地被贯彻执行。例如，上海浦东某科技园为吸引和留住人才，在工业用地上建造了3栋5层供应几百户的员工生活配套宿舍楼，但是，多年来，此类宿舍公寓无法办理面对企业服务的经营许可等，往往需要园区协调社会关系、设立酒店名义的管理有限公司等打“擦边球”方式解决。

　　三、建议

　　1、更好地发挥政府支持作用，扩大市场化供给规模

　　用好政府这只“有形之手”的作用，在可能的空间范围内综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。在“十四五”规划的基础上进一步提供保障空间，扩大保障性租赁住房的供给量。在后续的规划供地方面，不仅要鼓励各区统筹在轨道交通站点周边等交通便利区域集中配建保障性租赁住房，也要尽量鼓励各区统筹安排在产业园区及周边和城市建设重点片区等区域配建保障性租赁住房，同时加快制定推出相关的配套细则。与此同时，引导市场各方力量共同参与，加强主体管理、租赁房源核验、强化租金押金监管，将政策性住房租赁与纯市场化运营相结合，推动住房租赁市场秩序的规范，努力使得新市民、青年人、各类人才在上海实现安居和宜居，更好地激发经济的活力。

　　2、优化保障体系，促进制度公平

　　积极优化现行的住房保障制度体系，扩大政策的受益面。过多的保障性租赁房源的分配给“系统内”更像是“锦上添花”，目前亟待的却是“雪中送炭”，如绝大多数的初创和小微企业。建议“十四五”时期在进一步加大保障性租赁住房整体供给基础上，扭转房源配给实践操作中侧重机关事业单位和重点企业的做法，增加面向社会公平投放的力度，尤其是对于公租房、人才公寓这种具有公共属性的资源，淡化产业导向，更多应采取普惠性质的推送方式，尽可能降低资源错配问题。

　　3、增强政策知晓度，加强信息整合与宣传力度

　　一是有针对性地对于目标群体进行宣传，如针对性地向高校毕业生投放邮件、联合高校在毕业材料中发放相关宣传材料等。可参照香港“公屋制度”的做法，对于各期申请人数、申请轮候时间分布等进行公示，做到政策的公开透明运行，增加政府的公信力。二是充分运用现代化科技手段，完善住房保障信息化管理方式。对于分散和滞后的住房保障制度相关信息进行整合和更新，对住房保障的各项工作实施全过程、动态化信息监测和管理。三是将人才公寓等保障性租赁住房的规范性政策文件和房源信息、申请条件、申请渠道等进行整理，与现有平台进行联动，方便申请者了解政策和办理；同时对于房管局下设的交易管理网站“网上房地产”中信息准确性较低的“房屋租赁”栏目进行优化，与住房租赁公共服务平台整合。对于高校毕业生申请保障性租赁住房存在困难等问题，开展如以高校就业三方协议替代用人单位审核这一事项的尝试，优化办理流程。

　　4、上海先行先试，加快保障性住房立法

　　通过对德国、美国、日本、香港等6个国家与地区的住房保障政策研究发现，为了实现住房保障目标，各国都在发展过程中颁布了相应的法律，通过立法的形式保障和推动了与住房保障相关制度的实施，使得其制度在不断发展的各个时期都有法可依。今年7月初，国务院办公厅发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，对通过保障性租赁住房解决新市民、青年人等群体的住房困难问题给予了大力支持，制定了多项操作性很强的政策。建议上海市人大常委会将保障性住房立法作为立法调研项目，以《关于加快发展保障性租赁住房的意见》作为立法依据，参考深圳、厦门、天津等地出台的保障性住房条例及办法，总结他们多年来的试点经验，将国务院的意见精神及其一些具体的政策通过地方法规加以落实，督促各部门严格执行。