党派提案1：关于推进城市更新中成套旧改与风貌保护工作的提案

一、背景情况

城市更新是践行“人民城市”理念的重要举措。推进旧住房成套改造是上海市当前阶段城市更新的重点任务。截至2022年底，上海市不成套旧住房总量约659万平方米，其中，不成套里弄房屋、公寓约380万平方米，拆套使用的花园住宅约59万平方米，两者占不成套住宅总量的67%，风貌保护是成套旧改工作需要重点关注的内容。

二、问题及分析

成套改造与风貌保护相关工作推进的难点主要聚焦在居民意愿难统一、法规制度支撑不足、经济难平衡等方面。

(一)现有成套改造模式亟需与居民对美好生活的追求更加匹配

按照上海的法规政策，旧住房成套改造项目需要获得80%—95%以上的居民同意才能启动。调研显示，需要更新改造地块的居住条件和房屋质量往往差异很大，导致居民改造意愿很难统一。此外，风貌旧改往往涉及复杂的权益关系，居民诉求多样，各方意愿难以达成一致。

(二)成套改造与风貌保护的相关政策壁垒亟需突破，技术标准有待完善

风貌旧改中，建筑的空间肌理、形式及高度等控制要求更加严格，现行技术标准的建筑间距、退让、日照要求等也会有诸多限制，有些改造地块还会包含公房、售后公房、军产、宗教产等多种产权类型，使得成套改造推进难度大，亟需完善协调机制，加强政策支持。

(三)成套改造效率较低，削弱了对社会资金的吸引力

风貌旧改投入成本高、回报周期长，收支平衡难，对社会资金缺乏吸引力。目前上海旧住房成套改造主要依靠政府资金支持，但这也带来了巨大的财政压力。

三、建议

目前风貌旧改主要涉及居民、政府以及实施主体三方，其核心在于促成三方利益平衡，造福老百姓、算好经济账，强化政策制度支撑，保障改造工作的科学有效、精细化与可操作性。

(一)努力为居民提供利益最大化的改造方案

一是针对风貌旧改，研究出台成套改造房型设计指引，在充分调研居民意愿的基础上，以满足长远的居住需求为目标，设定底线控制标准。二是提供更为多元和精准的改造方案与安置补偿方式，增加居民的选择性，匹配居民意愿，有效回应居民诉求，比如可以参考瑞康里多元化的安置方式。三是完善帮扶和协调机制，综合考虑不同群体需求，采取灵活多样的方式和措施。四是提供多种公众参与方式，通过广泛宣传，提高居民对成套改造的认知度与合理预期，并同步建立反馈机制，确保公众参与的有效性。

(二)加强成套改造和风貌保护的顶层设计，创新突破政策壁垒

一是加快完善成套改造与风貌保护的相关法律规范。推动全市层面形成统一认识，明确风貌旧改的政策支持、方式流程和标准规范，为风貌旧改高效推进提供有力支撑。二是在保障各产权主体利益的前提下，研究多产权主体的协调机制，有效推动产权混合地块的风貌旧改工作。三是科学系统地对文保点开展专项评估，论证保护方案，完善保护方式，探索多部门常态化的协调机制，有效提供决策支撑。四是在符合风貌保护要求的前提下，研究建筑间距、容积率上限、退界距离、日照等技术标准的弹性管控方法等。

(三)探索风貌旧改成本和收益平衡的创新模式

一是探索风貌旧改投入成本和收益平衡的市场化机制，如探索创新风貌旧改出资模式、融资方式和项目运营等方面的相关政策突破。二是拓展多元合作模式，减轻经济负担。如探索市区联手和政企合作，减少各方的出资压力，并通过联合运作减少中间环节，控制成本和税费。三是探索长周期资金平衡的方式，通过项目专业化、市场化的商业运营，结合政策加持，实现长期运营能够持续盈利的目标。四是提供激励措施，提供税收、金融扶持，拓宽改造资金渠道选择，以及土地出让、资金补偿等相关优惠政策，为引入社会资金增加吸引力。