当前位置:首页 >> 参政议政 >>提案选登 > 稿件
[2013年组织提案]关于缓解上海住房保障发展中深层次问题的相关建议
2013年03月14日

  本市从2000年率先实施廉租房制度以来,住房保障工作进展显著,部分中低收入家庭的住房条件得到一定程度的改善。但是,在实施和发展住房保障过程中,确实还有许多值得我们深思并急需改进之处,尤其是一些影响广泛,有着远期意义的深层次问题。

  一、本市住房保障发展工作中存在的问题

  1、保障房供应中“购房”比例过高。据统计,2011年上海保障房供应的17万套,其中90%以上是以“购房”和准“购房”方式获得的“经适房”(8万套)和安置房(7.5万套)。

  2、公共租赁住房的建设慢。从2011年的统计数据来看,公共租赁房的建设比例不到保障房总供应量的6%,就算加上廉租房,租赁住房比例仍然太低。

  3、经济适用房(共有产权)在运作过程和实际效果上均有问题

  (1)政策导向有问题。住房保障当前的主要任务是住房解困,而“经适房”的实施,让经济不宽裕的低收入家庭加入买房大军,致使一部分低收入家庭因此生活和还款压力骤增,欠缴、欠贷屡有发生并成为“房奴”就不足为怪了。

  (2)实施规则有问题。“经适房”(共有产权)最初的考虑,应是“先租后售”,先购一部分产权,另一部分未购部分则支付租金,以解决支付能力不足的问题,待条件成熟后再买回另一部分产权。但现在的“经适房”的购房者只要支付一半的房价,即可获得住房,另一半的产权没人考虑要买回,而不属于自己的这部分产权也不支付租金。虽然没有完全产权,也不可进入市场,但确实已使稀缺的公共资源廉价落入私人之手,很有重返福利房之嫌。

  (3)发展思路有问题。由于“经适房”建设比重很大,并且全是新建,政府背上沉重包袱,不断建又不断廉价地卖,在土地、资金尤其在配套管理等上,政府都承担了主要责任,长期下去不堪负担以致完全不可持续。由于政策力度不够,民间资本的参与度很低,积极性也不高,从而造成当前政府独当一面的局面。

  4、住房保障实施中仍存在着谋利行为。例如,经适房的准入门槛被不断降低,此种政策安排有使众多公共资源被廉价售给私人之嫌。更有部分被保障家庭因各种原因购后自己不住,以种种理由隐性供由他人并谋取利益。此外,在廉租房的实施中,保障对象与房东合谋假出租以骗取租金补贴的现象相当普遍。

  二、对于改进本市住房保障工作的相关建议

  1、转变本市住房保障工作发展思路

  一是将“重量”向“重质”转变。目前保障房的建设从数量上说,已能大致满足社会需求。建议今后必须在建管并举的前提下,逐步将“量”的建设转向“质”的建设,把后续管理放在前列。二是将“重购”向“重租”转变。多年来,上海住房保障的重心还在“保障购房”,“租赁保障”没有得到足够重视。住房保障目标是住房解困,其主要途径仍应是租赁,包括廉租房和公租房,这符合世界趋势和我国国情。建议市有关部门应转变发展思维和工作重点,把保障租赁真正作为本市今后住房保障工作的重中之重来贯彻实施。三是将“重建”向“重补”转变。上海建设了大量经适房、安置房和公租房。但这种状况难以长期维持,考虑到今后土地供应更紧张,资金筹集更困难,以及以后的还款负担更重,建议今后上海住房保障以住房补贴为主,不仅对租房也对购房实行住房补贴,不仅现金(房屋券)“补”,而且也以税收减免、优惠利率等形式“补”。

  2、在本市建立住房保障“租、置、补、购”新体系

  本市现有的“四位一体”的住房保障体系,只是说明了组成内容,既没有突出体系的重点和主次,也看不出未来的发展方向。因此,有必要在新的一轮改革到来之际,重新审视并规划出上海住房保障体系发展的新蓝图。我们建议建立以“租、置、补、购”为特征,并有主次先后的新体系框架(如图所示)。

  

image

  所谓“租”就是今后上海应重点发展租赁,廉租房和公租房应有机衔接,公共租赁与市场租赁应有效配合。广大中低收入家庭的住房保障主要是依靠租赁保障。如何发展,以公共租赁住房为例,建议:一是盘活存量资源,收储社会闲置和出租房源,经整修再转租给中低收入家庭并提供租赁补贴或负担租金差额。二是完善政策和制度,如租金安排可按租住家庭的收入分为若干等级。公租房的对象应扩大至中低收入家庭,但有收入限制,应成为廉租房的延伸。三是尽快在全市范围内建立大型公共租赁平台(机构),以及市、区两级公共租赁信息网络。

  所谓“置”就是通过动迁的安置和置换而获得保障性住房,适应于住房困难的动迁家庭。目前在上海的保障房建设中,动迁安置房占有重要位置,今后,随着城市旧区改造的继续展开,在住房保障和住房解困中,动迁安置房的建设仍是不可缺少的一环。

  所谓“补”是该体系中一个新成员,且应是今后政策的新重点,特别对租赁住房实施政府和单位补贴,并在税收减免、优惠放贷等等上,使住房补贴成为今后本市展开住房保障最重要内容。“补”主要是适用于中低收入家庭租、购所需。建议研究相关政策,可考虑:(1)对符合公租房条件的人员除了提供实物租赁外,还应提供房屋券补贴,让他们到市场寻找社会房源以改善住房条件。房屋券仅限于租房使用,对出租者骗取住房券换现者予以严惩,这样也有利于减少房屋空置率,减轻建设公租房资金压力,提高资金效力。同时,也可考虑对公租房家庭实现有条件的个调税退税。(2)整合现有房屋补贴费,鼓励企业对符合公租房条件的员工发放津贴,对这部分津贴予以税前列支,减轻社会压力。

  所谓“购”在该体系中的比重应降低。对有一定经济能力并有购房欲望的中低收入家庭,特别是一些已处中等收入状态的家庭,只要符合条件,购房仍是一种允许的选择。对符合条件的一般中低收入家庭购房,主要是通过经济适用房的“先租后售”而获得住房,而对于符合条件的中等收入家庭的购房,则主要是向他们提供政策性的“限价商品房”和住宅金融便利。

  3、关于逐步淡出并转型经济适用房(共有产权)的建议

  建设经济适用房(共有产权)的原意,是让一部分住房困难的中低收入家庭,能以“购房”方式解困,圆上有房梦。但是,此举实施以来,不论其运作过程还是实际效果,都存在太多问题,从长期来看隐患更多,可以说是弊病明显而不可持续,因而我们建议经适房(共有产权)要逐步从上海住房保障体系中淡出。

  经适房(共有产权)淡出不等于放弃,主要是要逐步减少其建设总量和在保障房建设中的比例。经适房淡出后需要转型,即从“只售不租”向“先租后售”转型,这也是为中低收入家庭在租赁之外留下一个“购房”的可能。至于已售出的经适房也要进一步完善其售后管理,特别是对未来可能大量出现的退出和回购,应有足够的准备,要制定有关的规则和机制。我们认为,经适房的淡出,也为“公租房”和“限价商品房”的发展,提供有利的空间。

  4、关于重视“限价商品房”建设的建议

  在我们不断强调保障“租”的同时,也要为有能力和需求的中等收入(或偏下)家庭提供“购”的可能,重视“限价商品房”的建设,正是适应了这方面的需要。

  所谓“限价商品房”,是指政府提供政策优惠,限定销售价格、套型面积以及转让年限的商品房,具有一定的住房保障性质。“限价商品房”的供应对象,应是符合条件的中等收入(或偏下)家庭,其中中高级人才是“限价商品房”的重点供应对象。为了规范“限价商品房”的建设发展,我们认为下列三点颇为重要:

  (1)“限价商品房”的供应对象,不应局限于人才,供应面应扩大到符合条件的中等(或偏下)收入家庭;

  (2)“限价商品房”的定价应该市场化,主要由房产开发商根据政策要求,负责建造和销售;

  (3)“限价商品房”的建设,政府应给予开发商在土地供应、税收减免上的必要优惠,在融资上给予贷款金融援助和政府担保等。