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关于保障上海农村地区缺房户村民住房建设的几点建议
2017年05月18日

  王太白(民革党员,上海市奉贤规划设计研究院常务副院长)反映,上海城乡建设用地的使用管理已从过去的连绵拓展阶段逐步转变为严控总量、减少增量、优化存量的集约精细发展阶段。在该发展背景下,上海各区县对农村地区与村民建房相关的各项事宜严格控制,也有部分区县对农民建房事项暂停审批的情况,就使得一些农村地区的村民,因添丁加口、成家分户要建房的迫切需求与当前严格的土地使用管控要求之间的矛盾日益凸显。据笔者随机调查数据显示,上海某区县的一个镇,截止到2014年底户籍农村人口约为25062人,约有9282户村民,2015年内共收到村民建房申请156户,其中经各村委会统计缺房户和无房户约为85户,占到了该镇村民总户数的0.92%。而且缺房户和无房户也是该镇当年较为突出上访事件的主体。截止到2014年底,据相关数据显示上海的户籍农业人口约为139.19万人,约有51.55万户农民,若按以上0.92%的比例测算,上海的缺房和无房户村民估计在4750户(以上基础数据来源于上海统计年鉴)。

  在上海土地资源紧约束的背景下,为保障上海农村地区缺房或无房户村民的建房或是住房需求,笔者提以下几点建议:

  一是建议严格落实用于农村的建设用地计划指标,并优先考虑用于缺房或无房户村民建房的用地需求。各区委区政府以及规划和土地管理部门要严格管理监督,禁止将农村地区的建设用地计划指标挪为他用,以保障农民依法享有的宅基地权益。因缺房户或无房户村民建房需求引起农村建设用地指标不足的,一方面建议农村地区的超额减量化建设用地指标优先考虑用于缺房户或无房户村民建房;另一方面建议考虑用村委会所在镇或区县的城镇建设用地指标反哺农村建设用地指标。

  二是建议加快制定上海农村宅基地退出机制。目前上海农村地区宅基地量多面广,一户多宅的现象不少,且还有大量的“空关房”,农宅的闲置率已达到15%—25%,部分村组的闲置率已达到40%。通过宅基地退出机制的建立,不仅可盘活农村地区的闲置资产,而且可在不增加建设用地总量的前提下,破解当前的耕地占补平衡难题和缓解农村地区土地供需的矛盾,以存量闲置的宅基的盘活利用来满足农村发展的空间需求,同步解决农村地区经后的村民合理建房需求,对后续新农村的建设及现代化农业的发展等方面均具有重要的意义。

  三是建议缺房或无房户村民建房选址应当符合村庄规划,建房应使用原宅基地和其他非耕地,节约用地、集约建设、安全施工、保护环境,严格控制使用耕地、林地。建房方案的用地面积和建筑面积建议严格按照各区(县)人民政府出台的村民建房用地和建筑面积标准执行;没有区县标准的,严格按照上海市人民政府2007年第71号令中的规定执行。该类村民的住房建设应当尊重本土村民的生活习惯,坚持安全、经济、适用和美观的总体原则,注重建筑质量,体现乡村特色。建交委应当会同农委、规划、房地、环保等部门在村民建房的技术标准、设计标准和配套设施设置方面进行指导和引导。

  四是建议简化农村缺房户或无房户村民建房的行政审批程序。缺房或无房户村民建房属于村民个人建房范畴,建议由所在村委会和镇人民政府认定,并报区相关管理部门备案。该类建房由村民向村委会提出申请并在村民小组公示不少于30天,邻里无异议的由村委会将初审意见及相关资料报镇规划部门,经镇人民政府审核通过后根据相关规定发放准建通知书同时纳入批后管理,并报区规划和土地部门备案。经村委会及镇人民政府按照上海市农村村民住房建设管理办法及各区县村民住房建设管理办法核准的房屋高度、层数、建筑面积、位置范围等要素在施工过程中须在醒目位置公示,接受村民及相关部门监督。

  五是远期在城镇规划区范围内的,或者是可能会因为已规划的重大市政工程设施的建设要搬迁的,或者是现状居民点零散无特色无历史传统风貌保护要素不在保护和保留村庄范围内且村民有意愿的缺房和无房户,建议可结合上海已有成功经验的宅基地置换商品房的安置模式,来解决该类村民的住房需求。该类村民中若有建房需求特别迫切的,建议镇人民政府会同村委会也可探索利用村民所在镇现有剩余的动迁安置房源或存量商品房源解决缺房户或无房户的居住问题,例如该类村民可按照安置房成本价购置按规定本可建造的住宅面积,超出部分可按市场房屋评估价购置,并减免与之相关的所有税费。通过以上模式安置的村民建议不再因任何原因向户籍所在地集体经济组织或镇人民政府申请宅基地。

来源:民革上海市委调研部 )